樓市，深圳已瘋，上海正瘋！

PARADISEBIRD

去年漲幅瘋狂的深圳樓市恐怕是不少人回鄉(xiāng)閑談的話題，這開年不久，深圳樓市再刷記錄——根據深圳市規(guī)土委網站通報數據，本周一（2月15日），深圳全市一手住宅單日成交均價破九萬，達到91965元，創(chuàng)出深圳一手住宅成交日均價的歷史新高。該日全市成交一手房共51套。 數據顯示，由于高端物業(yè)的集體簽約，使得成交均價不斷攀高。2月15日全市成交面積前三名分別為：華潤深圳灣悅府3124.17平方米；海上世界雙璽2308.19平方米；鴻榮源壹方中心1700.52平方米。而華潤深圳灣悅府售賣均價在138000元/㎡，海上世界雙璽的售賣均價也高達100000元/㎡，鴻榮源壹方中心也在85000元/㎡。而其中海上世界雙璽不但在15日新房成交中奪得亞軍，更是在2月14日當天拿下當天成交桂冠。

9日零成交后接連破紀錄

在創(chuàng)紀錄之前， “春節(jié)效應”如期而至，深圳樓市火熱不息的供應與成交態(tài)勢一并急轉直下。據美聯物業(yè)全國研究中心統計數據顯示，2月份深圳預計有8個樓盤入市，環(huán)比下跌55.6%。
而與往年不同，今年哪怕直到1月底，深圳一二手成交依然比較活躍，相關信息顯示，在距離除夕不到一周時，二手房單日成交量還達900余套。但從2月5日到2月13日春節(jié)長假前后，深圳一手房零成交。
而深漂們剛剛經歷完深圳二手房暴漲后回家過年，又從春運的人流中擠回深圳工作，就遇到接連兩天深圳新房均價大跳級……
2月15日如前所述，而在此前一天（2月14日），深圳單日一手房均價以78762元/㎡創(chuàng)下新高；成交面積為4855.59平方米，共31套。

在接連兩日破紀錄后，隨著成交套數上升及結構變化，新房均價跌落至5萬左右。2月16日，深圳單日一手房成交176套，成交面積為19065.71平方米，成交均價為51291元/㎡。2月17日（昨日），深圳單日一手房成交269套，成交面積為31338.29平方米，成交均價為58166元/㎡。

專家預計2月同比將有正增長

需要指出的是：受成交結構影響，2月14日、15日的單日紀錄參考意義有限。但在30、50余套房成交的情況下，日均單價連破7萬、9萬，數據還是很驚人。
對于2月前半月的交易“冰點”，美聯物業(yè)代理（深圳）有限公司深圳及惠州區(qū)董事總經理江少杰表示，“每年都是這樣，春節(jié)期間交易中心放假，肯定沒有成交記錄。不過，從2月5日至今，樓市的成交量也確實非常小，這主要由于深圳是移民城市，大部分業(yè)主與購房者春節(jié)都回家過年�！�
江少杰告訴記者，事實上，從14日開始，已經又有二手房成交出現，只不過很多人還未返深，成交量比較小。“預計整體市場將在本月20日之后開始活躍起來，元宵節(jié)過后成交量將會有比較明顯的增長。”
江少杰同時認為，雖然春節(jié)月是傳統的樓市淡季，本月成交量環(huán)比肯定是負增長，但相比去年同期還是會有較大的正增長。

需注意后續(xù)政策影響

據深圳特區(qū)報報道，深圳中原研究中心認為，2016年深圳樓市的開年行情屬于慣性上漲。該中心提醒購房人士，由于現階段經濟低迷、資本外流明顯，購房投資將會存在一定的市場風險。
目前，有關部門正在積極研究政策，以形成房價合理空間，深圳部分銀行也顯示出了逐步收緊信貸執(zhí)行的跡象，包括提高征信要求、減緩放款速度等，希望通過抑制投資投機客行為來降低市場熱度。美聯物業(yè)全國研究中心經理何倩茹表示，后繼的調控舉措或將進一步保障市民最基本購房需求，提高商品房供應量、提供商品住宅替代品，起到壓制打擊炒房的作用�！熬唧w手段可能將會提高二套房首付比例、限制部分貸款申請等。”　　未來深圳樓市將走向何方？何倩茹預計，深圳樓市在3月初期恐怕仍難出現明顯好轉，但這僅僅是現象型的短暫回調，中長期仍有望逐步回春。而未來可能出臺的系列政策，或將影響到成交熱度，使價格方面缺乏沖高的動力，“深圳樓市未來有望進入‘量增價平’的通道”。
而就在2月15日，深圳市房地產經紀行業(yè)協會發(fā)布《關于房地產中介不得參與炒房的鄭重提示》的通知，文中稱，深圳近日出現個別房地產經紀機構或經紀人員通過眾籌等手段進行房產投機的行為，為維護市場，未來禁止房地產經紀機構對交易當事人隱瞞真實的房地產交易價格等信息，賺取交易差價。

文章轉自南方都市報，略有調整。

飆漲！上海樓市復制深圳式瘋狂！

來源：21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

作者：田園

作為一名城市普通中產，我置身于這樣的市場，從渾然不覺，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過去一年這個城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現在，我們也未能言是該慶幸，還是沖動。

“你現在輕松了，房子還沒過戶就賺了100萬了”，這是最近朋友總拿來調侃我的話題。我所在的城市，就是在剛剛過去的2015年以超過1.4萬億的總成交金額成為全球最大房地產市場的上海。

過去一年，在我的身邊，總不乏這樣的神話。

中環(huán)、內環(huán)的三房，年初買進，正常手續(xù)走完正式過戶時已漲100-200萬的不在少數。我并沒有那么幸運，趕在瘋狂的年尾買票上船，以略低于市場的價格買進一套中環(huán)的大三房，春節(jié)一過，年前觀望待售的房主紛紛調高售價，我的房子就出現了文首你所看到的未過戶即賺百萬的“假象”。

作為一名城市普通中產，我置身于這樣的市場，從渾然不覺，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過去一年這個城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現在，我們也未能言是該慶幸，還是沖動。

跳價百萬的二手房市場

在下定決心要置換一套主城區(qū)的學區(qū)三房后，我需要賣掉現有外環(huán)線外郊區(qū)的兩房，一是根據上海的限購政策，非本地戶籍已婚夫婦名下只能有一套住房；二是我需要以這一套的房款去充首付，我就是傳說中的置換客。

在創(chuàng)造了7678億元二手房成交金額的2015年上海市場，像我這樣的置換客不在少數。雖然在部分房主眼中，僅握百萬以內現金，再準備通過賣出和買進來實現郊區(qū)跳到市區(qū)的置換型買家，是他們最不歡迎的“下家”，是沒有議價權的。

我給自己能力范圍內設定的目標是700萬以內的次新房，單價5萬左右。這樣的預算若是2015年初，在上海內環(huán)核心區(qū)域也是有找的。但到了11月，上海中心城區(qū)的房價在“330”新政后逐月攀升，我被擠出內環(huán)，實事求是地開始在中環(huán)尋找目標。

多家機構的數據顯示，2015年上海一手住宅平均成交價格漲幅接近了18%，二手住宅成交均價上漲21.5%，但從中心城區(qū)來看，這個數據明顯還是“被平均”的。

直到11月底開始看房后，才知道市場已超乎我所學所想。我所瞄準的區(qū)域，11月尚有600-700萬的次新大三房可看，到了12月，700萬以下已再難覓，再到春節(jié)前的1月，基本都在750萬以上了。

這些都是掛牌價，我曾天真的以為700萬的買賣怎么也有個50萬左右議價空間，后來才知道市區(qū)已成“賣方市場”，誠心出售的議價空間不是沒有，10萬左右，不急于出售的不跳價已是良心。

在每個周末疲于看房的奔波中，從熱情高漲到焦灼難安，從考慮一周再談判到當場議價，我的生活就是一個大寫的焦慮。

這期間，我有三次準備談價確定的念頭。第一次的房主是對上海老夫婦，子女已經移居海外，準備賣房養(yǎng)老。他在上月已漲價30萬，但是給我的議價空間只有5萬，后來又關門惜售，準備年后再漲。

第二次是一位港籍業(yè)主，她準備賣房去美國置業(yè)，掛出的價格略低于周邊市場價，但條件是一個月內730萬全款付清，作罷。

第三次徹底刷新我的認識�？捶亢笞屩薪榧s好業(yè)主下周末敲定，業(yè)主說現在漲價50萬才賣，還有好幾個人在排隊。又過了一周，系統顯示此房漲價100萬。

朋友安慰說，現在這一周一個價，你又是置換，整個周期長達半年，也許還未過戶，就已經漲了百萬，而且大家都不愿持有現金，換作你你賣嗎？

這樣的市場，沒有人心態(tài)是好的。

面粉貴過面包的土地市場

上海房價為什么在2015年突漲，而且漲勢超過業(yè)主、超過開發(fā)商、超過每一個自認為了解這個行業(yè)的人的意料。

這其中，政策松動后的補漲效應是一方面，另一方面是需求被激發(fā)后，市場氣氛致大部分有需求和能力的人急于買票上船，還有一些中介的推波助瀾因素。但大體來看，大部分還是實打實的需求，這與2009年那波炒房潮還是有別。

也就是說，2015年的上海房地產市場是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高層也曾對房價喊話。稱上海房價已經很高，如果不堅持調控，會削弱城市競爭力。

今年1月，上海有關部門也召開了一個內部研討會，也給出了防范房價過快上漲的定調。

但隨后接二連三的“地王”又刷新了大家的認識。

往往是一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風漲價。人們紛紛假設開發(fā)商不會虧錢，那么面粉已經貴過面包，按土地成交價，要賣單價5萬才能保本，再加上若干年開發(fā)和利潤，可是周邊的二手房才3萬。

于是在地王的輪番登場中，一些驚悚的標題也這樣呈現：保本售價5萬！某地進入豪宅時代！保本售價5萬！某區(qū)徹底消滅4萬單價！

2015年，上海成交的經營性土地建筑面積同比下降了43%，是近5年來的最低點，但成交金額卻下降不大，地價上升幅度可想而知。特別是熱得發(fā)燙的宅地市場，高溢價地王頻出，也成為推漲房價的主要原因之一。

其實這樣的市場，對于開發(fā)商來說也是一個困局。對于大部分房企來說，多年前攢下的便宜土地，已經所剩無幾。如今在公開市場拿到的土地，溢價率都超過40%，幾乎很難做到高利潤。

樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價和建安成本已經大幅上揚，加上市場波動，匯率變化導致財務費用增加，只要市場出現小幅波動，房企未來就可能會面臨微利甚至無錢可賺的境地。

也正因此，你會發(fā)現過去的一年，一線城市的地王中出現了很多聯合體。而幾乎每一個拿了地的開發(fā)商，目標都是做豪宅。只有不斷給項目做加法，增加附加值，才能提高售價，最后結果必然導致豪宅化。

對于開發(fā)商來說，這也是個戰(zhàn)略上正確、戰(zhàn)術上沒有選擇的市場。

一線城市的虹吸效應

如果問問這個城市的年輕人，有500萬，買房還是創(chuàng)業(yè)？不知會有怎樣的回答。

在我的周圍，幾乎都是舉兩代人之力購房，然后還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄并不惜變賣家產。

這也是為什么三四線城市庫存高到難以想象，這就是“虹吸效應”最簡單粗暴的解釋。

什么樣的城市有資格“虹吸”？就是這里有最好的大學，最好大學的畢業(yè)生能在本地找到滿意的工作。放眼全國，有幾個城市滿足這樣的需求？

大城市的房產意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節(jié)衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強，三代就能大翻身。

而這一切，從大學擴招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開始，就都回不去了。

房價顛覆了人們對財富和生活的認知，又讓人們前赴后繼。

一線房價：一枝獨秀還是強弩之末？

來源：華爾街見聞（ID：wallstreetcn）

當二、三四線城市還在擁抱一系列“救市”措施并經歷緩慢的去庫存之際，一線城市飆漲的房價顯然為自己劃清了界限。然而盡管諸多特殊性決定了一線城市得天獨厚的優(yōu)勢，但是其能否強者恒強還是已是強弩之末的討論卻從未停止。

一線城市樓市火熱 深圳上海領漲

一線房價大漲是整個2015年中國樓市的最大寫照，而深圳顯然是這其中的大特寫——和2010年底相比，2015 年末深圳房價上漲 89.0%。

由于各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現象并不奇怪。以國家統計局最新的12月數據來看，一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.2%（前值上漲2.9%），同比上漲47.5%（前值上漲44.6%）；深圳12月二手住宅價格環(huán)比上漲3.3%（前值上漲1.9%），同比上漲42.6%（前值上漲38.9%）

而除了房價飆升之外，一線城市地價飛漲趨勢也并未停止。華爾街見聞此前報道，2015年在中國經濟大環(huán)境放緩的背景之下，上海平均地價依然上漲了38%。

基本面支撐未變：供給稀缺且人口不斷流入

傳統意義上，分析樓市往往會考慮新增土地和需求去化之間的關系。然而如今的一線城市，新房已經不是市場的主要組成部分。

首先對比一、二手房交易規(guī)模來看，新房交易的規(guī)模不僅趕不上二手房交易規(guī)模，且新房交易集中在遠郊區(qū)。2012年至2015年，深圳二手房成交面積是一手房的1.47倍；北京商品房二手成交相當于一手成交的0.93倍，商品住宅二手成交面積相當于一手住宅成交面積的1.18倍。中信證券陳聰團隊據此認為，即便土地交易規(guī)模有所增長，其對應一二手總需求也不會很大。

此外，具體到一線城市來看，北京等地拆遷成本高昂，上海和深圳主要城區(qū)容積率水平不低。容積率較高的核心城市，既缺乏未開發(fā)的建設用地，也缺乏城市大規(guī)模更新機會。相較于中國其他城市往往只是土地供給的“名義稀缺”，在三大一線城市的核心區(qū)域，土地供給確實是實質稀缺。即便土地供給稀缺并不確保房價必然上漲，但確實是支撐一線城市房價的長期因素。

另一個大城市的主要優(yōu)勢則顯然在于人口凈流入因素。從人口規(guī)模來看，北京和上海的確已經是全球領先的超級都市�？墒牵瑥倪@兩個城市人口占全國人口比例來看，較國際其他大都市的相對人口仍有差距。倫敦的人口占英國全國的16%，莫斯科人口占俄羅斯全國人口的 9%，但北京和上海人口加總也只占到全國人口的不到 4%。

雖然中國總人口極為龐大，北京、上�？梢匀菁{全國 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一線城市在中國的職能，和倫敦/莫斯科在英國/俄羅斯的職能并無太大區(qū)別。不斷吸引全國人口的流入的特質也很難有變化。即便限制措施可能會延長同樣人口流入的時間周期，但肯定不會降低北京和上海的吸引力。

物極必反？漲速過快或帶來房價回撤

盡管長期的基本面因素不會在短期出現變化，但是這并不能確保房價短期的不斷上漲。類似香港這樣供給不足且人口較多的城市，歷史上也出現過房價大跌的情況。而從國內歷史來看，觸發(fā)房價調整的直接因素，往往是房價短期上漲過快。

比如2013 年之前，三四線城市供應過大的問題還并不明顯，全國房地產市場仍然是整體供應不足和需求旺盛。但即便如此，2008年和2012年，市場還是出現了房價的調整。每一次房價調整之前，都有連續(xù)3年的房價上漲。因此從分項來看，即便在一線城市，如果房價上漲過快，持續(xù)時間過久，或早或晚也可能出現必要的調整。

除了價值規(guī)律本身之外，居民財富縮水或多或少也會影響到房價的變化�？傮w來看，經濟放緩及股市下跌都是樓市的負面因素。

另外一個不確定因素則是購房者進一步加杠桿的空間小于市場預期，過去幾年隱性杠桿工具盛行（首付貸），買房的首付比例在一些案例中可能是低于 20%，當然一線城市來看，這種情況相對要好一些。

利率依然是避不開的話題

無論什么時候，利率變化對于樓市的影響里都是毋庸置疑的。目前，租金回報率和社會無風險利率相差不大。一旦出現基準利率的下行，一線樓市作為穩(wěn)定現金流可配置資產的意義就十分明顯。

按照中信證券陳聰團隊的預計，如果2016年年內10年期國債的利率可以下降到 2.2%左右（假定降息幅度為0.25%，則大約需要3次降息），或至少一年期的國債利率會下降到2%以下（需要不止一次降息），一線城市房價就有明顯上漲的可能性。

而從節(jié)奏上來看，如果上半年出現一次降息，一線城市樓市可能有超預期的表現。一旦房屋租金回報加上購房人的資金成本發(fā)生小幅有利變動，就很可能推動二手供給下降，需求卻增加，從而推動房價上漲（三四線樓市的供給不取決于二手房的賣家，且三四線城市潛在供給極大，不存在房價明顯上漲的可能性）。

當然，當社會普遍預期不會再降息時，一旦降息遲遲不能落地，就可能刺激二手供給放大，需求回落。一線樓市發(fā)展到今天，單個房屋的價值動輒500萬甚至1000萬以上，買家和賣家的慎重程度明顯增加。尤其是在這個市場的賣家和買家對貨幣政策的力度存在分歧時，一旦央行的態(tài)度明確，就很可能對房價產生不小的影響。

來源：金融行業(yè)網